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Le guide d'achat d'une propriété
... Vous avez découvert la maison tant recherchée, la perle bien cachée,...
Vous avez admiré les biens de charme et de prestige qui s'offrent à vous dans le catalogue de Med-Estates.
Ensuite,... vous avez visité la villa contemporaine, la demeure aux pierres séculaires, l'appartement de rêve avec son jardin fleuri,... et le sentiment de joie de passer du temps dans ce petit coin, au bonheur de vos enfants et proches,... vous envahit..
Dans ce chapitre, nous allons tenter de vous guider dans le processus d'acquérir cette demeure.
D'une façon objective, nous vous informons des précautions à prendre avant de s'engager, pendant le processus de l'achat et ... dès que vous avez les clefs en main.
Nous tentons de donner des réponses aux questions administratives, que vous vous posez certainement, spécialement si vous n'êtes pas de nationalité française.
Veuillez comprendre que toutes ces informations sont généralisées et ont simplement pour but de vous guider dans le processus d'achat et les termes appliqués en France. Med-Estates n'est pas responsable pour quelconque soit l'omission ou faute involontaire.
I. Avant la vente :
Qu'est-ce que : un avant-contrat ?
Quel avant-contrat ?
Qui a l'autorité d' écrire un avant-contrat ?
II. Les Conditions Suspensives.
III. Passer à l'acte authentique.
Comment faire le transfert de l'argent?
IV. Le choix du notaire. Plusieurs notaires?
V. Les frais, plus concrètement.
Que comprennent ces frais de notaire exactement ?
paie ces frais?
Quand prévoir le paiement des frais ?
Remarques.
I. Avant la vente :
Vous avez trouvé la propriété que vous voulez acquérir, et vous acceptez le prix de vente.
Vous êtes conscient que la propriété est susceptible d'être vendu à quelqu'un d'autre.
Quoi faire ?
Vous informez votre agent et/ou le vendeur (dans le cas ou vous l'avez rencontré), et vous signez un avant-contrat. Cet avant-contrat contraint le vendeur à vous vendre la propriété, et, avant de passer à l'acte authentique de vente, vous laisse le temps de réfléchir à votre financement, et, au notaire, de rassembler tous documents nécessaires à la vente.
Qu'est-ce que: un avant-contrat ?
Quel avant-contrat ?
Qui a l'autorité d' écrire un avant-contrat ?
Il existe plusieurs avants-contrats. Ils peuvent prendre la forme d'une promesse de vente, un compromis de vente (= une 'promesse synallagmatique de vente'), ou, plus rarement, d'une promesse d'achat.
Si vous achetez une propriété en cours de construction, vous signerez un avant-contrat de type particulier appelé contrat de réservation.
Il est important de savoir quel contrat vous allez signer, comme il y a une différence importante entre la promesse et le compromis.
Un avant-contrat peut être établi par un notaire, avocat et agent immobilier. Il est recommandé de vérifier si l'agent immobilier possède la Carte professionnelle.
La promesse (unilatérale) de vente engage uniquement le vendeur; l'acquéreur lui, disposant simplement d'un droit d'option ; C'est-à-dire : qu'il a ainsi la liberté d'acheter ou non pendant un certain délai. La vente sera formée le jour où il lèvera l'option. En contrepartie, l'acheteur doit verser une indemnité d'immobilisation, égale généralement à 10% du prix de vente. (Ces fonds restent sur un compte sécurisé - dit compte séquestre- chez le notaire ou l'agent immobilier). Si l'acheteur ne conclut pas la vente, l'indemnité (les 10%) reste acquis au vendeur, sauf si les conditions suspensives, incluses dans la promesse, ne se réalisent pas. Le jour où l'acheteur décide de lever l'option, il a le choix d'acheter ou pas la propriété, pourvu que toutes les conditions suspensives se soient réalisées.
Si l'acheteur concrétise l'achat, le dépôt de 10% est simplement déduit de la somme totale de la vente.
Le terme 'promesse de vente' s'applique en général 'au nord de la Loire' en France ; Vu que nous nous trouvons 'au sud de la Loire', vous allez probablement signer un compromis de vente.
Le compromis de vente, en revanche, est le contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent tous les deux - il y a accord sur la propriété et le prix-, l'un à vendre, et l'autre à acheter. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du contrat.
Cet avant-contrat peut être signé entre les parties (acte sous seing privé), ou devant notaire.
Comme dans le cas de la promesse de vente, l'acheteur verse un dépôt de 10% du prix d'achat, qu'est gardé en général par le notaire, jusqu'à l'acte authentique. Ce montant sera déduit du prix à la signature de l'acte authentique. (En réalité, la déduction n'est pas à 100% car il faut tenir compte des frais de notaire.)
La promesse d 'achat est plutôt appliquée dans les transferts commerciaux, plutôt que domestiques. Sa définition: 'une personne s'engage à acheter une certaine propriété, dans le cas où le propriétaire voudrait la vendre'.
[La promesse d 'achat est ainsi le contraire de la promesse de vente ; c'est en fait l'acquéreur qui s'engage ; Les mêmes caractéristiques s'appliquent en ce qui concerne le dépôt. Dans le cas où le propriétaire accepterait la promesse d'achat, les deux parties sont engagées.]
II. Les Conditions Suspensives.
Il est important que l'acquéreur (et le vendeur !) fassent attention aux conditions (clauses) suspensives qui se trouvent dans l'avant-contrat.
Les conditions suspensives ont pour effet de suspendre les effets de l'avant-contrat jusqu'à l'arrivée d'un terme futur et incertain. Si ce dernier ne se réalise pas dans le délai convenu, l'avant-contrat devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations. Les clauses suspensives fréquemment rencontrées sont celles relatives
- à l'obtention des prêts pour l'acquisition;
- au non-exécution du droit de préemption par la commune ;
- à l'obtention d'un permis de construire.
III. Passer à l'acte authentique.
Après la signature de l'avant-contrat, et à condition que les clauses suspensives soient réalisées, vous devriez concrétiser votre achat en signant un acte authentique chez le notaire.
En général, cela prend place 2 à 3 mois après la signature de l'avant-contrat. Ce temps est nécessaire afin que le notaire, qui est le seul avec le pouvoir d'établir cet acte, ait eu le temps de trouver / rassembler toute garantie de la régularité et la véracité de l'engagement, de préparer l'acte authentique, et de vérifier le financement éventuel de l'acquéreur.
Le vendeur, comme l'acquéreur, sont appelés à être présent dans les bureaux du notaire, afin de signer l'acte authentique. Remarquez qu'il n'est pas obligatoire que l'acquéreur -ou le vendeur- soit en personne aux bureaux du notaire. Il est possible qu'il soit représenté par une personne munie d'une procuration, qu'il aurait appointée préalablement.
Une des choses les plus importantes à prévoir, le jour où vous allez signer l'acte authentique chez le notaire, est que l'argent nécessaire à votre achat soit transféré sur le compte du notaire. Dans le cas où l'argent ne se trouve pas sur le compte du notaire ce jour là, le notaire n'est pas autorisé à faire signer l'acte authentique, et la vente/achat, n'est pas concrétisée. Il est donc primordial que vous organisiez bien en avance le transfert des fonds.
Au moment où le notaire est en possession des fonds, il est prêt à vous faire signer l'acte authentique.
Le notaire lira devant vous et le vendeur, l'acte authentique, que vous et le vendeur, devez parapher sur chaque page, et signer à la dernière page avec 'Bon pour accord'. Cela signifie que vous avez compris ce que le notaire vous ait lu, et que vous êtes d'accord.
Ensuite, le notaire vous donne un récépissé des fonds transférés au compte du notaire, avec 'l'attestation de propriété', qui certifie que vous avez acquis la propriété. Au même moment, vous prenez en possession des clefs de votre nouvelle maison.
Le notaire enverra cet acte authentique, signé par les deux parties, au bureau d'enregistrement. L'achèvement de votre enregistrement prendra environ 9 mois. Au moment où le document sera enregistré, le notaire vous enverra un original (' l'expédition ').
Comment faire le transfert de l'argent?
Il y a deux possibilités :
- Soit vous procédez par transfert SWIFT : vous avez demandé les coordonnées de la banque de consignation du notaire, et vous demandez à votre banquier d'exécuter ce transfert. (Renseignez-vous sur les périodes de délai d'un pareil transfert.)
- Soit vous payez par cheque de banque (certifié). Cette méthode donne la garantie que l'argent est sécurisé par votre banque. Cette option est essentielle dans le cas où vous auriez fait appel à un prêt.
IV. Le choix du notaire. Plusieurs notaires?
Le choix du notaire est entièrement la responsabilité de l'acquéreur. Vous, l'acquéreur, avez le droit / la possibilité d'opter pour un autre notaire que le notaire du vendeur, sans que cela augmente les frais. (Les frais de notaire seront partagés entre les deux notaires dans ce cas.)
Remarquez que, procéder avec deux notaires, pourrait avoir comme inconvénient un délai prolongé, étant donné la correspondance obligatoire entre les notaires que doit prendre place avant que les actes soient signés.
V. Les frais, plus concrètement. (1)
Voilà un résumé des frais, additionnels au prix d'achat de la propriété, dont il faut tenir compte.
[Rappelons que vous devez prévoir le dépôt de 10%, à verser au moment de la signature de l'avant-contrat, qui sera déduit de la totalité au moment de la signature de l'acte authentique; ce dépôt n'est pas considéré comme frais.]
Au premier rang, les frais liés à l'acquisition, figurent les 'droits d'enregistrement,' que couvrent en réalité des frais et taxes de nature très différentes. Les notaires les récoltent tous, pour après, les reverser à l'Etat et les collectivités locales.
Que comprennent ces frais de notaire exactement ?
- La rémunération du notaire(s) proprement dite, est fixée selon un barème national en fonction du prix de la vente.
- Les droits et taxes liés à l'acquisition ;
Entre autres : droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière (ou TVA, selon que le bien est ancien ou neuf), salaire du conservateur des hypothèques, droits de timbres, etc,...
- Les frais et débours, c'est à dire, l'ensemble des frais engagés pour constituer le dossier : extrait du cadastre, état hypothécaire, frais de géomètre,...
Une distinction importante au niveau des frais est à noter entre l'acquisition d 'une habitation neuve(2) ou ancienne.
Les habitations neuves, qui sont soumises à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière fixée 0.615%, contre 4.89% pour les habitations anciennes. Cette différence ne concerne, par contre, pas les émoluments du notaire, ni les frais de débours.
Au final, il faudra donc compter un taux global de frais (en plus du prix d'achat) de 3 à 4% dans le neuf, et de 7 à 8% dans l'ancien.
Tous ces frais seront justifiés par le notaire.
Qui paie ces frais?
Pour une vente (et sauf convention contraire), l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.
Quand prévoir le paiement de ces frais ?
Le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire vous demandera une provision couvrant en principe la totalité de ces frais, ou un peu plus.
Puis, quelques mois plus tard, le notaire vous adressera un état détaillé de l'ensemble des frais engagés pour l'acquisition accompagné le plus souvent d'un cheque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l'opération.
Remarques :
- En général, la commission de l'agent immobilier est incluse dans le prix de vente. Nous vous conseillons néanmoins de vérifier cela, spécialement dans le cas où vous négocieriez le prix d'achat !
- Si vous avez fait recours à un emprunt pour financer votre acquisition, vous aurez à faire face à un certain nombre de frais directement liés à ce crédit : coût de garanties que la banque exigera, coût des assurances destinées à vous prémunir en cas de difficultés.
(1) Valable au moment de l'édition: °2001
(2) Considérées comme neuves: les habitations en cours de construction et les habitations achevées depuis moins de 5 ans, sous réserve que, depuis leur achèvement, elles n'ont pas été vendues à une personne autre qu'un marchand de biens.
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