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Etre propriétaire
Tout d'abord, Med-Estates vous félicite avec votre nouvelle habitation et vous souhaite d'ample moments agréables dans votre nouvelle demeure sur la Côte d'Azur.
Nous vous conseillons de lire attentivement les points et conseils qui suivent.
I. Les impôts sur votre maison.
II. Valoriser, sécuriser et entretenir votre propriété.
III. Droits de succession.
Quelques définitions.
IV. Voulez-vous louer votre propriété ?
I. Les impôts sur votre maison.
En devenant propriétaire en France, vous allez être assujettis au paiement de deux taxes locales, qui sont, toutes les deux, basées sur la valeur locative cadastrale de la propriété, ajustée par le taux d'inflation.
1. La taxe d'habitation :
Impôt local dû par tout occupant (propriétaire ou locataire) de l'habitation, meublée au 1ier janvier de l'année taxable.
2. La taxe foncière :
Impôt local dû par tout propriétaire d'une habitation au 1ier janvier de l'année taxable. Cette taxe est aussi connue sous le nom de 'Impôt foncier'.
Contrairement à la taxe d'habitation, la plupart des actes de vente prévoient un partage 'prorata temporis' de la taxe foncière entre l'ancien et le nouveau propriétaire.
En tant que particulier, vous pourrez bénéficier d'une exonération de la taxe foncière. Pour en obtenir plus d'informations, renseignez-vous d'auprès de votre centre des impôts ou consultez le site Internet du Ministère de l'Economie et des Finances : www.impots.gouv.fr.
Pour les deux taxes locales, il existe des exonérations en faveur des personnes âgées ou handicapées ou des personnes qui disposent de ressources modestes.
Nous vous conseillons, avant d'acheter, de vous faire communiquer par le vendeur ou l'agent immobilier, les derniers avis d'imposition, afin de connaître son montant : d'une commune à l'autre, pour un même type de logement, les écarts peuvent être considérables !
Un dernier point sur la taxation:
Sachez que, si vous êtes propriétaire non-résident d'une maison en France, vous pourrez être assujettis à une taxation sur le revenu (en général si vous louez votre habitation ou faites 'chambres d' hôtes'), des impôts sur des gains immobiliers, droits de succession,...
Chaque situation individuelle est traitée différemment, et nous vous conseillons de se renseigner d'auprès d'un spécialiste en droit et taxation française.
II. Valoriser, sécuriser et entretenir votre propriété.
Pour garder votre propriété en bon état et assurer une jouissance complète, nous vous conseillons de tenir compte (avant / après l'achat) des points suivants.
a. Sécuriser la maison. Pensez à vous assurer dès que vous signez l'acte de vente !! Avez-vous pensé à (besoin de) : un système d'alarme que fonctionne, la télésurveillance, des grilles devant les fenêtres, les portes avec serrures à plusieurs points... ?
b. Les indésirables. Termites, souris, loirs, cafards,... Comment s'en débarrasser ?
c. L'isolation. L'isolation phonique, thermique, le chauffage, l'humidité,...
d. Le mobilier. Achetez-vous avec ou sans le mobilier ? Pensez au déménagement, l'accès, ...
e. L'aménagement et entretien du jardin. Nous nous trouvons dans le sud : les fleurs et plantes ont souvent soif,... aussi quand vous n'êtes pas là ? Pensez aux règles de sécurité pour la piscine, les balcons et terrasses, feux et grillades,...
f. Travaux et entretien à l'extérieur. Les terrasses, les enduits, la piscine, la façade, l'humidité dans les murs,...
g. Travaux, entretien et sécurité à l'intérieur à vérifier : la cuisine, la cheminée, l'installation électrique,...
III. Droits de succession.
En achetant une maison en France, indépendamment de votre nationalité ou régime matrimonial, il est important de savoir que la loi française s'applique sur les propriétés en France.
C'est pour cette raison qu'il est important d'être mis au courant de certains droits français.
Nous essayons de toucher aux principes généraux dans ce paragraphe, mais, comme toujours dans des sujets d'une telle importance, nous vous conseillons de prendre contact avec les professionnels dans le domaine.
Une des façons d'achat de propriété en France, est un achat 'en indivision'. L'indivision crée une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts. Cela implique que, dans le cas du décès du défunt, le conjoint n'est pas héritier privilégié, et devient co-propriétaire au même niveau que les enfants de ce mariage, et les enfants d'un mariage précédent éventuel.
S'il n'existe pas de 'convention en indivision', un des enfants a le droit d'exiger sa part de la propriété ! En conséquence, il peut mettre en vente la propriété.
Autre situation désagréable pour le conjoint survivant, même avec clause 'en indivision' : si les enfants du (des) mariage(s) ont tous moins de 18 ans. Dans ce cas, le conjoint survivant n'a pas le droit de vendre la propriété, sans demander la permission au Tribunal Français, un processus assez coûteux et de longue durée.
Très important à réaliser est qu'en France, les droits d'héritage sont écrits favorisant les enfants héritiers. Vous ne pouvez pas contourner cela, à moins que vous créer une Société Civile Immobilière (voir plus tard).
Pour éviter ces situations d'héritage désagréables pour le conjoint, plusieurs options existent, néanmoins dépendant du régime matrimonial des époux :
- l'usufruit
- les donations
- le testament
- la tontine
En absence de donation ou de testament, le conjoint survivant est - comme noté au-dessus, en concurrence avec les autres héritiers, et, suivant l'ordre dans lequel ceux-ci se placent, il recueille tout ou partie de la succession en usufruit. Rappelons que la succession est composée des seuls biens du défunt et que cet ensemble varie suivant le régime matrimonial choisi.
Quelques définitions :
La pleine propriété d'un bien implique que celui-ci vous appartienne et que vous en avez l'usage et la jouissance. Ces deux conditions réunies, vous êtes libre de vendre, louer, habiter, démolir, donner le bien. Vous possédez à la fois ce que l'on nomme la nue-propriété et l'usufruit.
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien (l'occuper, en avoir l'usage, le louer, en percevoir les loyers) dont la personne est le nu-propriétaire. L'usufruit cesse de plein droit au décès de cette personne (= 'l'usufruitier'.)
[Pour obtenir plus d'informations dans quels cas le conjoint survivant va hériter en pleine propriété de la totalité de la succession, ou d'une fraction de celle-ci, ou encore, quand il n'héritera que l'usufruit de la succession du défunt, veuillez-vous renseigner plus en détail d'auprès les avocats spécialisés en droits d'héritage/succession.]
Les donations. Tous les couples ne sont pas mariés... Certaines personnes veulent avantager un enfant, un ami, une personne morale, une association,... Chacun a le choix entre faire une donation ou rédiger un testament. Plus avantageuse sur le plan fiscal, la donation est souvent préférée par les particuliers qui trouvent là un moyen de repartir leurs biens de leur vivant ; leurs biens, ou du moins une partie, puisqu'il faut se souvenir que les héritiers réservataires (descendants, ascendants) auront toujours droit à leur part.
Selon le Code Civil (article 931) 'Une donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l'accepte.'
C'est un acte juridique qui doit être passé devant notaire.
En réalité, les donations entre époux dérogent en de nombreux points à cette règle. (Voir plus de détails quant aux conditions, plusieurs formes et contenus, d'auprès les professionnels dans cette matière.)
Le testament. Le testament est un acte écrit par lequel une personne (le testateur) prend des dispositions pour régler la transmission de ses biens après son décès. Cet acte, qui ne doit être fait que par une seule personne - deux époux, par exemple, ne peuvent rédiger par un seul et même écrit = un testament commun, peut toujours être modifié ou révoqué par le testateur.
[Il y a plusieurs formes de testament : olographe, authentique et mystique ; chacun avec ses propres façons légales à être rédigé, avantages et inconvénients.]
En général, dans un testament quelconque, on lègue tout ou une partie des biens que l'on possèdera en jour de son décès, tenu compte des parts réservés aux héritiers (descendants ou ascendants).
De toute manière, en étant propriétaire en France, vous serez assujettis à la loi française sur les droits de succession, indépendant de votre statut de résident ou non-résident, et de votre règlement d'héritage. Un testament ou donation sera susceptible aux droits de donation, après un décès. Ces droits de donation/succession, qui peuvent varier largement, doivent être payés par les héritiers et légataires des donations/du testament.
Une façon d'éviter les effets coûteux des droits de succession, est la mise en place d'une 'Société Civile Immobilière'. Ainsi, vous possédez des actions ('parts') de la S.C.I., à laquelle appartient la propriété. Vous pouvez les gérer d'auprès la loi de votre domicile. Cela n'exempte pas les droits de succession de vos héritiers ; Une S.C.I. facilite simplement la disposition libre des parts durant votre vie. Désavantage : la constitution d'une S.C.I. est assez coûteuse, et comme toujours, les conseils professionnels sont à suivre.
Finalement, vous pouvez acheter une propriété 'en tontine' (en opposition d' 'en indivision'), qui pourrait atténuer (mais ne pas éviter !) les droits de succession. La tontine est un montage juridique qui permet d'insérer dans l'acte d'acquisition d'un bien immobilier une clause dite " d'accroissement " qui prévoit qu'en cas de décès de l'un des acquéreurs, sa part dans le bien acheté reviendra automatiquement au survivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre avoir aucun droit sur elle.
IV. Voulez-vous louer votre propriété ?
Pour obtenir plus d'informations sur l'option de la location de votre propriété, nous vous conseillons de nous contacter : location@Med-Estates.com
Med-Estates est très bien placé pour vous fournir des adresses d' agents qualifiés et spécialisés dans la location des logements (saisonnières ou pas).
Voici une check-list à considérer (et préparer ?) avant de prendre la décision de mettre en location votre propriété :
Comment trouver un locataire ?
- passer par une agence ou louer entre particuliers ?
- recourir aux services d'un professionnel : l'administrateur de biens pour la gestion, l'administration et la rentabilisation
de votre patrimoine immobilier ?
- comment mettre en valeur votre bien ? Quel est le juste loyer ?
Quel type de location ?
- location meublée ? non meublée ?
- la location saisonnière ?
- la location d'une propriété 'vide' destiné à l'habitation ?
Quelle législation, selon quel type de location ?
Quels détails du contrat de location ?
- durée
- résiliation
- état des lieux
- garanties
- le préavis
Les droits et les devoirs du propriétaire :
- le loyer
- les charges
- les réparations
- les assurances
- quoi faire en cas de sous-location ? des loyers impayés ?
Comme vous le constatez, amples choses à réfléchir si vous décidez de (acheter pour ?) louer votre propriété.
Nous vous conseillons de prendre contact avec des professionnels pour en savoir plus.
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