|
Selectie
|
DE GIDS TOT HET VERWERVEN VAN VASTGOED IN ZUID-FRANKRIJK
U hebt het gedroomde huis ontdekt, de verborgen parel,…
U bent blijven stilstaan voor het rustieke of indrukwekkende vastgoed dat in de
Cataloog van Med-Estates geëxposeerd wordt…
Vervolgens ... bent U die moderne villa gaan bekijken, of hebt U die aloude
woning in rustieke steen bewonderd, of bent U dat droomappartement, in zijn
gevoel een tijdje te verwijlen in deze omgeving, omringd en tot groot genoegen van Uw kinderen en/of vrienden,...
De inhoud van dit hoofdstuk wil U begeleiden in het verwerven van dat
buitengewone vastgoed.
Op een eerlijke en objectieve wijze lichten wij U in welke voorzorgen U dient te
nemen alvorens U tot de koopsverbintenis overgaat. Evenzo staan wij U bij
tijdens de verwezenlijking van de aankoop, alsook,.. vanaf het ogenblik dat U de
sleutels overhandigd worden ...
Wij trachten antwoord te geven op vragen i.v.m. de franse administratie, die U
wellicht wel hebt, zeker indien U zelf niet de franse nationaliteit bezit….
U wil begrijpen dat alle informatie veralgemeend is, en enkel tot doel heeft U te begeleiden in het koopproces, met uitleg over de gebruikelijke termen in Frankrijk. Med-Estates kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor eender welke vorm van onvolledigheid of ongewilde foutieve informatie.
I.Vòòr de verkoop:
Wat is een 'avant-contrat'?
Welk 'avant-contrat'?
Wie is gemachtigd dit 'avant-contrat' te schrijven?
II. "Les conditions suspensives". De opschortende voorwaarden.
III. Het voltooien van de koopakte: het ondertekenen van de "acte authentique'' (authentieke koopakte).
Hoe de betaling verrichten?
IV.De keuze van de notaris (of de notarissen).
V.De onkosten, in detail.
Wat houden al deze notariële kosten juist in?
Wie dient deze kosten te betalen?
Wanneer moeten deze onkosten betaald worden?
Bemerkingen.
I.Vòòr de verkoop:
U bent besloten een bepaalde eigendom te kopen; U gaat akkoord met de verkoopprijs.
Wat moet U doen om volstrekt zeker te zijn dat de eigendom in kwestie aan U verkocht wordt?
U brengt de makelaar en/of de verkoper op de hoogte van Uw aankoopvoornemen, en U ondertekent het avant-contrat (compromis). Dit 'avant-contrat' bindt de verkoper het bepaald vastgoed aan U te verkopen. Vooraleer tot de ondertekening van de l'acte authentique de vente,(authentieke verkoopsakte) bij de notaris over te gaan, hebt U de tijd ondertussen de financiering voor te bereiden. Ondertussen kan ook de notaris alle noodzakelijke documenten tot de verkoop verzamelen.
Wat is een 'avant-contrat'?
Welk 'avant-contrat'?
Wie is gemachtigd dit 'avant-contrat' te schrijven?
Er bestaan verschillende 'avant-contrats' ~ compromissen. Zij kunnen voorkomen onder de vorm van een promesse de vente (verkoopsbelofte); un compromis de vente (verkoopscompromis, wederzijdse belofte), ofwel nog als 'promesse d'achat' (aankoopbelofte). Deze laatste is echter weinig in gebruik.
Indien U een huis-in-opbouw koopt, zal U een speciaal contract tekenen, namelijk het 'contrat de reservation': het reserveringscontract.
Vergewis U goed welk contract U ondertekent! Er zijn belangrijke legale verschillen tussen deze contracten, bvb. tussen een 'promesse' en een 'compromis'!
Deze contracten kunnen opgemaakt worden door een notaris, advocaat alsook door een agent immobilier : de immobiliënagent. U doet er goed aan na te gaan of de immobiliënagent de Carte professionnelle in bezit heeft.
De 'promesse (unilaterale) de vente' (verkoopbelofte) bindt alleen de verkoper; De aankoper neemt zo enkel een optie op het goed. Deze laatste beschikt dan over enige tijd om te beslissen het goed al dan niet aan te kopen. De aankoop kan resulteren op de dag dat de aankoper deze optie 'uitoefent'. De aankoper dient echter wel een vergoeding te betalen voor deze mobilisatie, gebruikelijk 10% van de verkoopprijs. (Dit bedrag wordt op een speciale rekening - 'compte séquestre' - bij de notaris of de agent geplaatst.) Indien de verkoop niet doorgaat (de zgn. aankoper neemt hiertoe de beslissing), wordt dit geconsigneerd bedrag door de verkoper verworven, tenzij er niet aan de opschortende voorwaarden: les conditions suspensives, zoals beschreven in het contract, voldaan werd. (In dit geval gaat het geconsigneerde bedrag terug naar de zgn. aankoper.)
Zoals eerder gemeld, het ogenblik waarop de aankoper zijn optie uitoefent, kan hij al dan niet de eigendom aankopen, tenminste indien aan alle opschortende voorwaarden werd voldaan.
Bij aankoop wordt het gestorte geconsigneerde bedrag als voorschot genomen.
De term 'promesse de vente' (verkoopbelofte) wordt meestal alleen te noorden van de Loire gebruikt. Med-Estates' mandaat is uiteraard ten zuiden van die rivier gelegen, zodat het alhier meestal om een 'compromis de vente' (compromis) gaat.
Het 'compromis de vente' is een contract tussen koper en verkoper, waarbij beiden, na wederzijds akkoord, zich verbinden over de eigendom en de prijs ervan. Juridisch heeft de verkoop plaatsgehad alreeds na de naamtekening door beide partijen van dit contract.
Dit contract kan getekend worden onderling tussen beide partijen (acte sous seing privé), alsook voor de notaris(-sen).
Ook hier wordt gewoonlijk 10% van de prijs afgedragen, tot de acte authentique : de authentieke acte getekend wordt. Later zal dit bedrag dan natuurlijk in mindering van koopsom en de frais de notaire : de notariskosten gebracht worden.
De 'promesse d'achat'(aankoopbelofte) is eerder in handelszaken van toepassing. Zijn bepaling luidt: 'men verbindt zich ertoe een bepaald vastgoed te verwerven als de eigenaar dit wil verkopen'.
[In die zin is de 'promesse d'achat' eigenlijk net het tegenovergestelde van de 'promesse de vente': het is dus de zgn. aankoper die zich verbindt! Praktisch gesproken, gebeurt de afhandeling op dezelfde manier als in de andere contracten; Zodra de eigenaar de 'promesse d'achat' aanvaardt, zijn beide partijen verbonden.]
II. "Les conditions suspensives". De opschortende voorwaarden.
Het is niet zonder belang dat de koper (zoals tevens de verkoper!) deze opschortende voorwaarden, les conditions (clauses) suspensives, zoals in het contract gestipuleerd, goed in het oog houdt.
Deze opschortende voorwaarden houden in dat (de inhoud van het) voorafgaand contract kan geannuleerd worden, indien op een wel gedetermineerde manier en tijdstip niet voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Indien er niet aan voldaan wordt, verliest het contract alle waarde en zijn beide partijen van alle verplichtingen ontslagen.
Meest voorkomende opschortende voorwaarden hebben te maken met:
- het moeilijk/niet bekomen van de nodige leningen voor de aankoper;
- het niet-uitvoeren van het voorkooprecht van de gemeente;
- het uitblijven van de nodige bouwvergunningen;
- …
III. Het verlijden van de koopakte: het ondertekenen van de "acte authentique'' (authentieke koopakte).
Na het ondertekenen van het 'avant-contrat', en wanneer alle opschortende voorwaarden opgeheven zijn, wordt uw aankoop pas echt geconcretiseerd door het ondertekenen van de echte, authentieke akte (= 'het verlijden van de akte'). Beide partijen moeten voor de notaris de acte naamtekenen.
Gewoonlijk gebeurt dit 2 à 3 maanden na de ondertekening van het 'avant-contrat'.
Dit tijdsinterval is noodzakelijk omdat de notaris alle voorwaarden tot geldigheid van de acte moet kunnen onderzoeken, om de solvabiliteit van de aankoper na te gaan, en tenslotte om de acte zelf te schrijven - hij is de enige die hiertoe de bevoegdheid heeft.
Beide partijen worden dan bij de notaris uitgenodigd om de authentieke acte te ondertekenen. Desgewenst kan ieder der personen zich bij wettige volmacht laten vervangen.
Zeer belangrijk is natuurlijk te zorgen dat de koopsom in handen van de notaris berust op de dag van de ondertekening van de authentieke acte. De notaris kan de koop/verkoop wettelijk niet laten doorgaan indien de nodige fondsen op die dag niet op rekening van de notaris staan.
Het is dus van primordiaal belang dat U de nodige voorzorgen hiertoe neemt.
In bezit van de nodige fondsen, nodigt de notaris U uit de acte te ondertekenen. De notaris leest de volledige acte voor en laat elke bladzijde door elk der partijen paraferen, en laat de laatste bladzijde handtekenen, voorafgegaan door bon pour accord. (~'Voor gezien') Zo verklaart men zich akkoord met alle bepalingen en toont men aan dat alles goed begrepen werd.
Vervolgens overhandigt de notaris een kwitantie aan de koper, ter bewijs van ontvangst (door de notaris) van de fondsen, met het 'eigendomsattest', wat certificeert dat U de eigendom verworven hebt. Tegelijkertijd neemt U de sleutels van Uw nieuwe eigendom in ontvangst.
De notaris stuurt dan deze authentieke acte, ondertekend door beide partijen, op naar het bureau van registratie.
De voltooiing van deze registratie neemt ongeveer 9 maanden in beslag. Eens geregistreerd, kan de koper de geregistreerde, authentieke akte komen ophalen bij de notaris, ofwel wordt dit origineel ook wel eens per aangetekende post naar de koper opgestuurd. ('l'expédition').
Hoe de betaling verrichten?
De fondsen kunnen op TWEE manieren afgedragen worden:
- U maakt een SWIFT transfer: U heeft de consignatie bankdetails (banque de consignation) van de notaris gevraagd; U deelt deze gegevens mede aan Uw bankier en nodigt deze uit de betaling uit te voeren. (Vergewis U van de tijdsduur van zo'n transfer!)
- U betaalt via een gecertificeerde bankcheque. Deze wijze garandeert dat het geld gegarandeerd is bij Uw bankier. Dit is een essentiële voorwaarde in geval U beroep doet op een lening.
IV.De keuze van de notaris (of de notarissen).
De keuze van notaris behoort tot de verantwoordelijkheid van de koper. Deze heeft het recht een andere notaris aan te stellen dan deze voorgesteld door de verkoper. Zo er twee notarissen optreden zijn er geen meerkosten, maar verdelen ze de kosten.
Begrijpelijk is dat er meer tijd mee gemoeid is als er meerdere notarissen optreden: er moet heel wat verplichte uitwisseling van documenten plaatsgrijpen ('notariële correspondentie') vooraleer de authentieke acte kan opgesteld worden.
V.De onkosten, in detail. (1)
In wat volgt, vindt U een opsomming van kosten, noodzakelijk toe te voegen bij de koopsom, waarmee rekening dient gehouden te worden.
[Even er aan herinneren dat de 10% van de koopsom voor het 'avant-contrat' in mindering van de totaalsom komen, eens de authentieke acte getekend wordt. Uiteraard worden deze 10% niet als 'kosten' gezien!]
Als aankoopkosten komen voornamelijk de 'droits d'enregistrement', de registratiekosten. Deze bevatten alle kosten die de notaris aanrekent als daar zijn: taksen, eventueel zegelrecht, registratiebedrag,.. enz. Uit dit totaal regelt de notaris zelf al de te betalen kosten aan de Staat en de lokale autoriteiten.
Wat houden al deze notariële kosten juist in?
- Het honorarium van de notaris; dit is nationaal vastgesteld; dit barema is bepaald in functie van de aankoopprijs.
- De taksen en rechten verbonden aan de transactie, zoals daar zijn: registratiekosten, les taxes foncières: de grondlasten (of BTW, naargelang het gaat over een oud of recent goed.), het honorarium van de hypotheekbewaarder, het zegelrecht,
- De 'frais de débours' : de onkosten van de dossiersamenstelling: de uitreksels van het kadaster : le cadastre, het hypotheekonderzoek, de kosten van de géomètre: de landmeter of expert.
Een belangrijk onderscheid dient gemaakt te worden tussen een OUD en RECENT gebouw. (2)
Nieuwe woningen, die onderworpen zijn aan de BTW, zijn onderhevig aan een grondtaks van 0,615%, tegenover de 4,89% taksen op oude gebouwen. Dit verschil komt niet ter sprake i.v.m. de notariskosten : les émoluments du notaire, noch de dossierlasten : frais de débours.
Uiteindelijk moet men rekening houden met een totaal van 3 à 4% additionele kosten voor een nieuwbouw, en 7 à 8% in geval van een oudere woning..
Al deze kosten worden door de notaris vastgesteld.
Wie dient deze kosten te betalen?
Voor een verkoop - tenzij anders overeen gekomen - worden alle kosten gedragen door de aankoper.
Wanneer moeten deze onkosten betaald worden?
De notaris zal U, koper, op de dag van de ondertekening van de authentieke acte, uitnodigen het kostenbedrag te vereffenen. Dit zal gelijk zijn - of iets hoger - aan de totale onkostennota. Enkele maanden later zal de notaris U een gedetailleerd verslag doorsturen van de onkosten, met het eventuele residu.
Bemerkingen.
- Gewoonlijk is de commissie van de immobiliënagent inbegrepen in de verkoopprijs. Wij raden U echter aan dit te bevestigen, zeker in geval U de verkoopprijs wil negotiëren
- Indien U een lening hebt aangegaan om Uw aankoop te financieren, zal U daarvoor additionele kosten te betalen hebben. Deze zijn inherent aan leningen: er worden immers garanties door de bank geëist, alsmede verzekeringen tegen eventuele risico's.
(1) Geldig op editie: °2001
(2) Worden als nieuwe gebouwen beschouwd: woningen in opbouw en constructies minder dan vijf jaar oud, onder voorbehoud dat ze, sinds de eindafwerking, NIET aan niemand anders dan een makelaar (le marchand de biens) verkocht werden.
|