|
Selectie
|
NU U ALHIER EIGENAAR BENT
Allereerst: proficiat met de aankoop van Uw woning aan de Côte d'Azur!
Med-Estates hoopt oprecht dat U er tal van aangename, onvergetelijke momenten zal in doorbrengen!
Wij nodigen U meteen uit bijgaande informatie zeer aandachtig te lezen. Deze is o.i. van zeer groot belang!
I.De belastingen op Uw huis alhier.
II.De valorisatie, de beveiliging en het onderhoud van uw eigendom.
III.De successie rechten.
Enige bepalingen hieromtrent.
IV. Wenst U Uw eigendom te verhuren?
I.De belastingen op Uw huis alhier.
Nu U eigenaar geworden bent in Frankrijk, wordt U geconfronteerd met twee soorten lokale belastingen op Uw huis. Beide staan in functie van de kadastrale waarde van Uw vastgoed, aangepast aan het inflatiepeil.
1. La taxe d'habitation : de belasting op de woning.
Dit is een lokale taks, te betalen door elke bewoner (eigenaar of huurder) van de woning, die op 1 januari van het aanslagjaar bemeubeld was.
2. La taxe foncière : de grondlasten.
Lokale taks door elke eigenaar van het goed te betalen, per 1 januari van het aanslagjaar. Deze taks wordt ook wel eens 'Impôt foncier' genoemd.
In tegenstelling tot de belasting op de woning ('taxe d'habitation'), vermelden de meeste verkoopaktes een verdeling van de grondlasten ('taxes foncières') "pro rata temporis" onder de vorige eigenaar (verkoper) en de nieuwe eigenaar (aankoper).
Als particulier kunt U vrijstelling bekomen van deze belasting. Om meer informatie hieromtrent te bekomen, raden wij U aan het plaatselijke belastingskantoor te consulteren, of nog de website van het Ministerie van Economische Zaken en Financiën te bezoeken : www.impots.gouv.fr.
Voor beide lokale taksen bestaan er vrijstellingen voor bejaarden en gehandicapten, alsook voor minvermogenden.
Alvorens tot de aankoop over te gaan, raden wij U aan zich te vergewissen van het juiste bedrag der belastingen. Deze informatie kan U bekomen bij de verkoper of de immobiliënagent. Dit is belangrijk om weten aangezien er belangrijke verschillen in heffingen kunnen bestaan van gemeente tot gemeente!
Een laatste punt i.v.m. de belastingen op Uw huis.
Indien U niet-residerend eigenaar bent van een goed in Frankrijk, zal U wellicht ook belast worden op enig inkomen uit deze eigendom (vooral van belang indien U Uw woning alhier verhuurt, of een 'bed & breakfast' onderhoudt..), op de meerwaarden van de eigendom, de successierechten (droits de succession),...
Ieder geval wordt individueel bekeken…; Wij raden U stellig aan een specialist ter zake te raadplegen. (Zie de rubriek : 'Nuttige diensten')
II. De valorisatie, de beveiliging en het onderhoud van uw eigendom.
Om Uw eigendom in goede staat te behouden, en er rustig van te kunnen (blijven) genieten, raadt Med-Estates U aan met volgende punten rekening te houden, zowel voor als na het afsluiten van de koop.
a. Uw huis verzekeren. Denk er aan onmiddellijk na het ondertekenen van de authentieke acte een verzekering af te sluiten! Een goedfunctionerend alarmsysteem kan nuttig zijn. Ook télé-beveiliging kan in sommige gevallen onderzocht worden. Let op de goede beveiliging (tralies) van ramen, deuren, poorten,…
b. Ongedierte. Het gebeurt dat U klein ongedierte aantreft in Uw woning: termieten, muizen, krekels,…. Hoe U hiervan ontmaken?
c. De isolatie. Zijn de muren wel goed geïsoleerd? Ga de geluidsisolatie, de thermische isolatie, de verwarming, de vochtigheidsgraad, etc..na.
d. Het meubilair. Is het aanwezige meubilair in de verkoop inbegrepen? Let op de verhuis, de toegang hiertoe, etc.
e. De aanleg en het onderhoud van Uw tuin. Vergeet niet dat we ons in het Zuiden bevinden,…. Bloemen en planten hebben vaak dorst! Bij langdurige afwezigheden dient men hieraan te denken. Denk ook aan het onderhoud en de veiligheidsregels voor het zwembad, de balkons, terrassen, barbecues,…
f. De buitenonderhoudskosten. Neem even de tijd de terrassen, de aflopen, het zwembad, de gevel, de vochtigheid in de muren, het stucwerk,… te onderzoeken.
g. De binnenonderhoudswerken. Na te gaan: de keuken (-installatie en -beveiliging), de open haard, de elektrische leidingen,….
III. De successie rechten.
Bij aankoop van een huis in Frankrijk, dient U te weten dat deze eigendom zal onderworpen zijn aan de franse wetgeving, en dit onafgezien van Uw nationaliteit of huwelijkscontract.
Juist daarom is het belangrijk op de hoogte te zijn van de franse wetgeving hieromtrent.
In wat volgt, trachten wij U een idee te geven over een aantal algemene principes hierover. Toch raden wij U aan professioneel advies in deze zaken op te zoeken.
Een van de wijzen waarop een vastgoed in Frankrijk kan gekocht worden, is de aankoop 'en indivision'.
: onverdeeld bezit. Onverdeeld bezit is een juridische regeling waarbij meerdere personen aanspraak hebben op het onverdeeld goed. (Dus niettegenstaande de eigendom 'onverdeeld' is.) Dit heeft tot gevolg dat, bij overlijden van de eigenaar - de echtgeno(o)t(e) of partner - niet automatisch de bevoorrechte erfgenaam is, maar mede-eigenaar wordt 'op gelijke voet' met de kinderen, of ook zelfs met de kinderen uit een vorig huwelijk. Indien de clausule 'en indivision' niet van toepassing is, kan een der erfgenamen haar of zijn deel opeisen, en kan bijgevolg het vastgoed moeten verkocht worden!
Een andere moeilijkheid voor de overlevende echtgeno(o)t(e)/partner duikt op wanneer er minderjarige deelgenoten zijn, ook al is de clausule 'en indivision' voorzien. In dat geval heeft de mede-eigenaar ( d.i. de overlevende echtgeno(o)t(e)/partner) niet het recht de eigendom te verkopen, zonder de toelating te vragen (en te verkrijgen) van de franse rechtbank, wat een tijdrovende en dure procedure impliceert.
Belangrijk om weten is dat in Frankrijk, de erfenisrechten opgesteld zijn met het oog ter beveiliging van de kinderenerfgenamen. Aan deze besluitvorming kan bezwaarlijk veranderd worden, tenzij U opteert voor de constitutie van een Société Civile Immobilière (S.C.I.), waarover meer later.
Om deze onaangename erfenissituaties (vnl. voor de overlevende echtegeno(o)t(e)/partner) te voorkomen, bestaan er verschillende opties, al dan niet mogelijk afhangende van Uw huwelijkscontract:
- l'usufruit : het vruchtgebruik.
- les donations : de schenkingen onder levenden.
- le testament: het testament.
- la tontine : de tontine (soort pacht~lijfrente…)
Bij afwezigheid van een schenking of testament, wordt de overlevende echtgeno(o)t(e)/partner - zoals eerder beschreven - op gelijke voet geplaatst met de andere erfgenamen. Afhangende van de 'rang' van de erfgenamen in de erfenis, heeft de overlevende echtgeno(o)t(e)/partner recht op het volledige of althans gedeeltelijke vruchtgebruik. Noteer dat het hier gaat om wat de overledene alleen toebehoorde. (Het 'geheel' hangt af van het huwelijkscontract.)
Enige bepalingen hieromtrent.
'La pleine propriété': de volle eigendom. Deze term houdt in dat een bepaald vastgoed het volledig bezit van iemand is en deze er volkomen vrij kan over beschikken. Hij kan het vastgoed gebruiken, verhuren, verkopen, afbreken, wegschenken… Zo bezit deze persoon dan in beide opzichten het goed: de naakte eigendom ('la nue-propriété') en het vruchtgebruik ('l'usufruit') ervan.
'L' usufruit': het vruchtgebruik. Met deze term beschikt men enkel over de zgn. opbrengsten, als daar zijn: de huurgelden, de pachten, renten,… De vruchtgebruiker kan dat bepaald goed niet vervreemden, dus niet verkopen, niet wegschenken enz. Bij het overlijden van de vruchtgebruiker houdt dat recht dan ook volledig op.
[Om meer informatie te bekomen i.v.m. erfenisrechten, bvb. wanneer een erfgenaam nu juist volledig eigendomsrecht heeft, of enkel vruchtgebruik, geheel of gedeeltelijk,… raadt Med-Estates U aan beroep te doen op professionelen in deze branche, zoals advocaten, juristen enz..]
'Les donations': de schenkingen of giften. Niet alle koppels zijn wettelijk gehuwd,…Er zijn mensen die een bepaalde persoon willen bevoordeligen: een kind, een vriend, een genootschap, een werk,… Deze keuze kan geconcretiseerd worden door schenkingen onder levenden, of in een testament (na overlijden). Omdat schenkingen, fiscaal gezien, voordeliger kunnen uitvallen, worden deze vaak toegepast. Eigendommen, kapitalen kunnen op deze manier weggeschonken worden 'bij leven'; toch dient men rekening te houden met het wettelijke deel van de erfenis dat toekomt aan de wettelijke erfgenamen (ascendenten en descendenten).
Volgens het Burgerlijk recht (Code Civil n° 931): 'Een schenking onder levenden is een daad waarbij de schenker vrijwillig en onherroepelijk afstand doet van de schenking, dit in het voordeel van de begunstigde, die deze schenking welwillend aanvaardt.'
De schenking is een juridische akte, die door de notaris wordt vastgelegd.
In de praktijk wordt veelal van deze werkwijze afgeweken. (Voor wat betreft de voorwaarden, verschillende vormen en inhoud, men gelieve zich te informeren bij juristen, notarissen,…)
'Le testament': het testament. Dit is een geschreven document waarbij een bepaalde persoon, de testateur of erflater, zijn genomen beschikkingen over zijn bezit op schrift stelt, om deze, na zijn overlijden, aldus punctueel uitgevoerd te weten. Dit document kan enkel gemaakt worden door één persoon (een 'koppel' kan bvb. geen één 'gemeenschappelijk testament' opmaken), en kan telkens gemodificeerd of herroepen worden door de testateur.
[Er zijn verschillende vormen van testament: het holografisch testament = het geheel eigenhandig geschreven testament; het authentiek, rechtsgeldig testament, dat wordt opgemaakt door de notaris in het bijzijn van twee getuigen; en het gesloten ('mystique') testament, dat volledig gesloten en verzegeld aan de notaris ter bewaring gegeven wordt. Al deze vormen hebben hun eigen voor- en nadelen, almede hun specifieke eigenschappen.]
In alle geval, nu U eigenaar bent van vastgoed in Frankrijk, wordt U als erfgenaam vanzelfsprekend onderworpen aan de franse wetgeving inzake erfenisrechten, en dit onafgezien of U in Frankrijk resideert of niet, en Uw eigen erfenisbepaling. Een testament of schenking roept onherroepelijk erfenisrechten op, na het overlijden van de erflater. Deze erfenisrechten dienen door de erfgenamen en begunstigden betaald te worden.
Om zware erfenisrechten te vermijden, wordt vaak een Société Civile Immobilière (S.C.I.) opgericht. Zodoende beschikt U over aandelen in de S.C.I., waartoe de eigendom behoort. Deze aandelen kunnen legaal beheerd worden in het land van Uw domiciliering. Dit sluit echter niet uit dat de erfgenamen hun erfenisrechten op deze aandelen zullen moeten vereffenen. De S.C.I. vergemakkelijkt enkel de vrije beschikking over deze aandelen, tijdens zijn leven. Nadeel is wel de vrij dure oprichtingskosten van de maatschappij. Geïnteresseerden lichten zich best vooraf goed in.
En ten slotte kunt U ook nog Uw vastgoed kopen 'en tontine : de tontine.' (Deze staat in tegenstelling tot de 'en indivision'). Dit is een juridische vorm van verwerven van vastgoed, die de erfenisrechten kan 'verlichten' maar niet vermijden! Deze vorm laat U toe in de aankoopakte het vastgoed als 'aangroeikapitaal' in te schrijven. Bij het overlijden van een deelgenoot gaat zijn/haar aandeel automatisch over op de andere deelgenoten. Zijn/haar wettelijke erfgenamen kunnen daar niets tegen inbrengen.
IV. Wenst U Uw eigendom te verhuren ?
Om meer gedetailleerde informatie te bekomen over hoe Uw vastgoed alhier te huur te stellen ('la location'), raden wij U aan contact met ons op te nemen : info.verhuur@Med-Estates.com
Med-Estates bekleedt een bevoorrechte plaats om U de beste agenten en specialisten ter zake voor te stellen.
In wat volgt ziet U een checklist die U kan gebruiken (en/of voorbereiden?) alvorens U de beslissing neemt Uw woonst alhier te verhuren.
Hoe de huurder vinden ?
- Via een agentschap of langs particulieren ?
- Gebruik maken van de diensten van een professioneel beheer(der): voor het management,
de administratie en de rentabiliteit van uw vastgoedpatrimonium ?
- Hoe de eigendomswaarde bepalen? Welk is de juiste huurprijs? ('le loyer ?')
Welk type verhuring ?
- Bemeubeld of niet ?
- Seizoensverhuring ?
- Een langere termijn verhuring als woonplaats ?
Welke wetgeving toepassen, naargelang het type verhuring ?
Welke details moet het verhuurcontract inhouden ? I.v.m.:
- de duurtijd van het contract
- de opzeggingsmodaliteiten
- de inventaris
- de waarborgen
- de vooropzeg ...
Rechten en plichten van de eigenaar :
- de huurprijs
- de lasten/kosten
- herstellingen
- verzekeringen
- wat indien er wordt onderverhuurd ? Onbetaalde huurgelden ?
Zoals U merkt: er zijn heel wat punten die moeten besproken worden vooraleer U beslist een eigendom te (kopen om te) verhuren.
Een goed raad: wend U tot bevoegde agenten. Deze zullen U eerlijk helpen en informeren.
|